Жилищные кредиты и ипотека в Израиле

Израиль – маленькое государство. Но численность его населения стабильно растет. Обусловлено это двумя факторами: высокой рождаемостью и притоком репатриантов. Эти причины обусловили остроту жилищного вопроса, поэтому цены на недвижимость постоянно растут. Сегодня в Ашдоде и Хайфе купить квартиру можно за 500-600 тысяч долларов, в Тель-Авиве и Иерусалиме – от $800 000. Такие суммы непосильны как для репатриантов, так и для многих коренных жителей. Поэтому 70-90% людей покупают жилье в кредит. Каковы его условия и как его получить – читайте дальше.

Виды ипотеки в Израиле

Жилье – одна из базовых потребностей семьи. Поэтому власти Израиля всеми силами стремятся предоставить каждому человеку возможность купить дом, квартиру или участок под частное строительство. Но право на льготные условия имеют только те люди и семьи, которые еще не располагают собственными квадратными метрами в стране. Если же вы желаете воспользоваться ипотекой для покупки второй недвижимости, то брать ее придется на общих коммерческих основаниях.

Государственная жилищная ссуда или машканта

Преимущества этой программы – низкая процентная ставка и субсидия от государства, погашающая 15% от стоимости квартиры. Получить ее могут коренные жители и репатрианты, не имеющие своего жилья и соответствующие ряду условий:

• Возраст от 21 до 60 лет;
• Резидент Израиля – человек, проживающий в стране не менее 183 дней в году;
• Стаж работы на текущем месте – от 3 месяцев;
• Уровень дохода, достаточный для погашения ежемесячных платежей;
• Наличие накоплений в размере не менее 25% от стоимости жилья.

Условия государственной машканты рассчитываются для каждого заемщика индивидуально. В частности, на размер процентной ставки оказывает влияние возраст, доход, семейный статус, количество детей в семье и служба в армии. Но условия государственной программы всегда выгодны:

• Процентная ставка варьируется в пределах 2-5%;
• 15% от стоимости жилья погашается субсидией от государства;
• Сроки погашения – от 4 до 30 лет;
• При расчете платежеспособности могут приниматься в расчет доходы как одного человека, так и всей семьи.

Важным условием для получения ипотеки является соотношение доходов заемщиков с размером ежемесячных платежей. Ссуду не одобрят, если для ее погашения вам нужно будет отдавать в месяц более 35-40% от прибыли. 

Коммерческая или банковская ипотека

Она предоставляется на общих основаниях, а воспользоваться ею могут все желающие – и жители Израиля, и иностранные граждане. Только условия выдачи кредита будут напрямую зависеть от статуса заемщика:

• Резидентам страны выдается сумма, покрывающая до 75% от стоимости выбранного объекта недвижимости, иностранцам – не более 50%;
• Единой ставки по кредиту нет – как правило он состоит из трех частей, каждая из которых может выдаваться на разные сроки. Поэтому сумма ежемесячных платежей не фиксированная и напрямую зависит от уровня потребительских цен, ключевой ставки и некоторых других факторов. Но в среднем банковская ипотека обходится жителям страны в 4-8% годовых;
• Возраст заемщика – от 20 до 60 лет. При этом он напрямую оказывает влияние на выбор сроков погашения – слишком молодым и пожилым заемщикам они могут быть сокращены до 8-10 лет;
• Чаще всего коммерческая ипотека выдается на 10-27 лет.

Пока государство стремится предоставлять наиболее выгодные условия для покупки недвижимости, банк желает зарабатывать деньги. Поэтому вся сумма банковской ипотеки делится на 3 части, для каждой из которых определяется собственный расчет ставки и сроков:

• Первая доля – «государственная». Она выдается с фиксированной ставкой в 2-4% годовых и составляет не менее 1/3 суммы кредита;
• Вторая доля привязана к индексу, который будет меняться каждые 5 лет. Это может быть индекс  уровня жизни в стране, потребительских цен или ценных бумаг крупнейших предприятий;
• Третья часть кредита привязана к показателю прайм. Он определяется по формуле: ключевая ставка Центробанка Израиля +1,5%. Фактически этот показатель – аналог российского расчета – ставка рефинансирования +%, поэтому именно от него можно ожидать неприятных сюрпризов. Но стоит знать и о том, что в первом квартале 2025 года ключевая ставка Центробанка Израиля была снижена до 4,5%.

Кредит в Израиле делится на доли, для каждой из которых предусмотрен свой расчет и которые выдаются на разные сроки. Так, у одной сроки погашения могут быть 15 лет, у другой – 20 или 25. Поэтому разобраться в хитросплетениях банковской ипотеки без определенных знаний будет сложно. Многие израильтяне пользуются услугами финансовых консультантов, которые рассматривают предложения нескольких банков, торгуются с ними и получают наиболее выгодные условия для своих клиентов.

Мехир Матара

Стоит признать, что в израильской ипотеке пугает не столько ставка по кредиту, сколько стоимость квартир. Власти осознают этот факт, поэтому создали еще одну возможность приобретения жилья – государственную лотерею Мехир Матара. Выигрыш в ней позволяет купить квартиру на 20-25% дешевле рыночной стоимости. При этом участники лотереи получают и другие бонусы:

• На приобретение жилья им выдается льготная государственная ипотека со ставкой в 2-3%;
• 15% от стоимости погашается субсидией в течение 15 лет;
• Первый взнос – всего 10%;
• Сроки погашения могут быть увеличены до 35 лет.

Покупатель жилья по программе Мехир Матара может выбрать один из нескольких вариантов отделочных материалов и напольных покрытий в квартире – его желания будут реализованы застройщиком. Единственный недостаток программы – она предполагает приобретение квартиры в строящемся доме, поэтому начинать платить ипотеку придется еще до заселения, совмещая ее с чеками для арендодателя.

Принять участие в Мехир Матара могут только граждане Израиля, постоянно проживающие на его территории:

• Семьи, не имеющие собственного жилья;
• Люди старше 35 лет, у которых не было в собственности недвижимости в течение последних 10 лет;
• Родители-одиночки, не имеющие своего жилья;
• Люди с ОВЗ в возрасте от 21 года, прикованные к инвалидному креслу.

Предыдущая лотерея позволяла приобрести жилье только в небольших городках с некачественной инфраструктурой, а по программе Мехир Матара можно выиграть квартиру в Иерусалиме, Хайфе, Ашдоде и многих других городах страны.

Как получить ипотеку в Израиле?

Получение жилищного кредита – это настоящий квест, состоящий из нескольких этапов. Каждый из них вам придется пройти самостоятельно или с привлечением специалистов, которые расскажут обо всех особенностях и уберегут от ошибок:

• Первый этап – это выбор жилья. Если в России ипотека предоставляется на все его типы, от строящегося до вторичного, то в Израиле обязательным условием является полная готовность квартиры к проживанию. Фактически семья должна переехать в нее сразу после оформления договора купли-продажи;
• После выбора квартиры и согласования стоимости с продавцом, нужно подать заявление в банк – бакаша экронит. Вместе с ним вам нужно предоставить Теудат зеут, платежные ведомости за последние 3 месяца и выписки с банковского счета за тот же срок. Самозанятые и предприниматели вместо платежных ведомостей предоставляют налоговую отчетность за тот же период;
• В течение нескольких дней заявление будет рассмотрено и при одобрении вам выдадут документ под названием «ишур экрони» (общее одобрение на кредит). Срок его действия – 2 месяца. В течение этого срока нужно пройти остальные этапы оформления ипотеки;
• Следующий этап – выбор и утверждение ипотечной программы. Если вы имеете право на государственную ипотеку, то она станет лучшим решением. В остальных случаях лучше пригласить на встречу компетентного специалиста, который поможет добиться для вас наилучших условий.;

• Оценка недвижимости. Она следует сразу за утверждением ипотечного плана. При этом оценивать жилье должны специалисты организаций, выбранные банком, а платить за услугу будете вы;
• Обязательным условием для получения ипотеки также является страхование объекта недвижимости, а также жизни и здоровья всех заемщиков. Компанию можно выбрать произвольно, а полисы нужно предоставить банку;
• После выполнения всех условий заключается договор купли-продажи и ипотечного кредитования. Продавец получает деньги, а вы – жилье. 

Покупка жилья в Израиле доступна всем – и коренным жителям, и репатриантам. Главное успешно адаптироваться в обществе, найти достойную работу и накопить на первый взнос. В остальном банки и программа государственного субсидирования окажут посильную поддержку.