Жильё в Израиле

Олим хадашим, новые репатрианты, находятся в уязвимом положении: отсутствие накоплений, перерыв в трудовой деятельности, бюрократические проволочки по приезде. Поэтому правительство Израиля регулярно предпринимает шаги к тому, чтобы смягчить процесс адаптации.

Всем без исключения репатриантам выделяют денежную субсидию на аренду жилья: сначала в составе «корзины абсорбции», а потом в виде ежемесячной дотации от Министерства строительства. Переехавшим в Израиль также предоставляют скидку на уплату муниципального налога, арноны. Наконец, репатриант может получить ипотеку, машканту, на льготных условиях.

В конце июля 2024 года Кнессет одобрил поправку к положению о налоговых льготах для репатриантов. Изменения вступят в силу с 1 января 2025 года.

При покупке второй недвижимости репатрианту придётся заплатить 8% с суммы до 6 млн ₪ и 10% — с оставшейся суммы.

Насколько дорого израильтянам обходится покупка и аренда жилья

При первом знакомстве с ценами на израильскую недвижимость цифры могут отпугнуть. Медианная стоимость 1 м² жилья превышает 46 000 шекелей. Самые дорогие квартиры — в Тель-Авиве: квартира площадью в 52 м² с одной спальней была продана здесь в июне за 3,15 миллиона ₪, что примерно равно 840 000 $.

Ощутимо выросли цены на квартиры в Хайфе: городе, где по традиции любят селиться выходцы из России. С конца 2023 года и по июль 2024-го рост составил 7,5%. Сегодня здесь практически невозможно приобрести жильё дешевле миллиона шекелей.

А если и вы задумывались о репатриации, но опасались утонуть в тоннах бумаг и всё равно не пройти консульскую проверку, специалисты РИКЦ будут рады оказать всю необходимую поддержку на каждом этапе от архивного поиска до сопровождения на территории Израиля.

При сравнении средней стоимости квартир с 2-мя спальнями в разных городах Израиля вырисовывается следующая картина:

• Тель-Авив: 3,122 млн ₪;
• Иерусалим: 2,247 млн ₪;
• Хайфа: 1,020 млн ₪;
• Раанана: 2,700 млн ₪.

Данные не учитывают площадь объектов, их расположение, год окончания строительства и прочие нюансы вроде встроенных безопасных комнат, мамадов, и парковочных мест. На стоимость квартиры в Израиле влияет целый ряд факторов: цена земли, размер арноны, наличие удобной инфраструктуры и квартал, в котором находится дом.

Арендная плата растёт вслед за ценами на недвижимость, хотя по данным июня показатель всё ещё остаётся на 2,9% ниже, чем в июне 2023 года.

На основе сравнения данных по сделкам с квартирами от 1-й до 5-и комнат аналитики рынка вывели среднюю стоимость месячной аренды по городам Израиля:

• Тель-Авив: 6 733 ₪;
• Хайфа: 3 630 ₪;
• Ашкелон: 3 611 ₪;
• Беэр-Шева: 3 026 ₪.

Предложение домов в аренду упало на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, поэтому в этом секторе размер аренды тоже будет расти. Этому способствует и тот факт, что в Израиле строится мало новых домов, а существующие изымают с рынка из-за низкой доходности от сдачи их в аренду.

Покупать или ждать

Период между взлётом и падением цен на недвижимость, так называемый «цикл рынка», обычно длится около 5 лет. Но израильский рынок жилья растёт уже больше десяти лет: если принять индекс цен 2010 года за 100 процентных пунктов (п.п.), то в 1-м квартале 2024 года он составил 182,4 п.п.

Цены немного упали осенью-зимой 2023 года, но уже в январе 2024-го поднялись до прежних значений и с тех пор продолжают уверенный рост. По данным Центрального статистического бюро Израиля, в мае и июне цены на жилую недвижимость росли со скоростью 1% в месяц.

Это кажется удивительным на фоне экономических трудностей, которые переживает страна, и ключевой ставки в размере 4,5%. Банки добавляют к ней спрэд в размере 1,5%, и кредитуют ипотечных заёмщиков уже по ставке 6% (ставка «Прайм»). С учётом стоимости жилья в Израиле суммы ежемесячных выплат получаются немалые.

Почему в Израиле растут цены на жильё

Причины прежде всего кроются в непоследовательности жилищной политики. С одной стороны, застройщикам предоставляются субсидии, с другой стороны — получение разрешения на строительство сопровождается изнурительной бюрократической волокитой.

Объёмы жилищного строительства в Израиле постоянно сокращались, несмотря на возрастающую потребность в жилье. Особенно удручающей оказалась ситуация на рынке доступного жилья, небольших квартир на 1-2 комнаты. Из-за нехватки рабочих рук в строительной отрасли некоторые проекты оказались заморожены.

Ещё один фактор, вызвавший рост цен в последние месяцы — возвращение покупателей на рынок. В конце прошлого года многие из них не торопились принимать решение о покупке из-за колебания цен и процентных ставок. По мере того, как ситуация стабилизировалась, покупатели стали возвращаться.

Стоит ли ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость

Министерство строительства Израиля уверено, что дальнейшего повышения цен не будет. Такой прогноз от имени ведомства озвучил его генеральный директор, Йегуда Моргенштерн, выступая в июле 2024 года на конференции по недвижимости.

Он считает, что программа «Мехир матара», предусматривающая выделение субсидий на покупку квартир, сможет покрыть растущую потребность в жилье — по крайней мере, в тех районах Израиля, где нет повышенного спроса.
В Бейт-Шеане планируют продать 275 субсидированных квартир, стоимость которых начинается с 509 тысяч шекелей (при площади в 85 м²).

Но эксперты рынка недвижимости не разделяют оптимизм чиновника.

Отчёт Центрального статистического бюро показывает, что в 2024 году существенно увеличился спрос на квартиры в новостройках и вырос объём транзакций — причём, не только в части новых квартир, но и на вторичном рынке. Так, например, в мае в сравнении с аналогичным периодом прошлого года:

• Продано на 46% больше новых квартир;
• Продано на 10% больше вторичного жилья;
• С целью инвестиции заключено на 38% больше сделок.

С учётом быстрого роста населения и постоянного притока в страну репатриантов ожидать падения спроса — и, соответственно, цен на жильё — не приходится. Поэтому не стоит откладывать покупку квартиры на потом.

Даже в условиях относительно высоких банковских ставок сохраняется возможность подобрать оптимальный ипотечный портфель с перспективой рефинансирования. Грамотный эксперт по недвижимости всегда готов предложить своим клиентам такой вариант.